房地产销售虽不旺，涨价已趋缓--中金公司2012年10月19日
2012年10月19日 10:15 中金公司 宁静鞭投资、新开工增速略有放缓，行业谷底徘徊：1-9月房地产开发投资额名义同比增速 15.4%，较前 8个月下降 0.2个百分点；单月同比增速 14.2%，较上月回落 2.8个百分点，意味着季末调整是向下修正，投资触底回升的趋势还需要进一步确认。1-9 月累计新开工面积同比下跌 8.6%，单月新开工面积同比大幅下滑 24.0%，说明 8 月新开工转正属于月度间波动，季末修正后的新开工仍在负增长区间；累计土地购置面积同比下降 16.5%，单月同比下滑 20%。综合来看，行业库存仍在高位情况下，开发商加大新开工意愿和力度有限，环比将回暖，同比恢复还需要一段过程。
9月销售同比下滑，旺季不旺：9月商品房累计销售面积同比下降 4.0%，单月同比下滑 3.6%，且低于 6月份水平，对比 7、8月份 12%左右的同比增长，3季度确实处于“淡季不淡、旺季不旺”的状态，符合我们预期。分区域看，9月单月东部地区销售面积仍然保持了8.2%的同比增长， 销售情况尚可， 而中、 西部地区则分别同比下降0.5%、 11.9%，对比 8月份中部同比增长 7.0%和西部同比下滑 1.7%的销售数据，说明旺季不旺的现象在中西部、三四线更为严重。
房价环比继续下降：9 月单月售价为 5,753 元/平米，同比增长 8.8%，环比下降 4.5%；其中 9 月单月东部区域均价7,064 元/平米，环比下降 5.3%；中部环比下降 4.9%；西部环比下降 0.4%。自 7 月份见顶以来，成交均价单月环比连续两个月出现下降，房价快速上涨压力已经得到缓解，政策压力已经得到一定程度的释放。
定金和按揭贷款继续改善：前 3 季度开发商资金来源同比增长 10.1%，较上月改善 1 个百分点，其中国内贷款增速为 12.9%，单月环比下滑 3.5%；定金及预收款同比增长 13.2%，个人按揭贷款同比增 14.2%，继续维持改善势头。
数据前瞻：9月销售符合我们预期，但随着推盘的释放，我们预期重点城市 10月成交量会环比上行 5%~10%左右；由于住宅库存总量还在高位，开发商首先会去产能，因此在住宅投资、新开工上的整体谨慎态度还将维持一段时间，投资环比增速将反弹，但同比依然会在低位，呈现 U型筑底。我们维持 2012年投资、新开工增速 13%及-5%的判断。
公司销售额继续分化： A股万科 （-1%） ， 保利地产 （32%） ； H股华润置地 （56%） ， 龙湖地产 （0%） ， 恒大地产 （-15%） 。
估值与建议：
房价不是问题，政策压力趋缓； “销售->拿地->加大投资->再销售”渠道依然没有打通，大趋势上，行业走出底部需要时间。维持我们“短期 1-2月交易性参与政策修复性反弹，中期 3-6个月依然谨慎，看震荡”的观点不变： 9月，由于销售较弱，推盘增加，我们观察的 9 大城市库存反而环比上升了约 5%~10%，因此，我们看到的投资、新开工数据又出现了反复，意味着这次行业走出底部，如果靠自身内生性恢复，而非 08-09 年政策刺激，则需要的时间较长。但是由于销售放缓，房价已经出现了连续两月的环比下降，政策压力得到释放，而且地产股估值已经回到前期低点，因此，我们短期 1-2 月建议交易性参与政策修复性反弹，推荐超跌组合，侨城、首开、金地及城建；但中期3-6个月，销售趋势不温不火，政策不松不紧，我们依然维持谨慎观点，看股票震荡格局，中长期配置性推荐万科。
风险提示：
宏观经济下行风险和政策风险。
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