2012-11-26国泰君安证券--土地双周报第37期:北京等供应高峰将临,土地市场有望冲高
本期土地推出同环比:本期整体环比降20%,住宅类环比降4%,本期整体同比降5%,住宅类推出同比降22%。 土地推出年初至今累计:全国16个城市12年至今累计推出土地同比升6%。其中一线同比降20%,二线同比升13%。住宅类用地累计推出住宅土地同比降5%。其中一线同比降40%,二线同比升3%。本期土地成交环比:本期整体成交环比降42%,其中一线降32%,二线降44%。住宅类环比降36%,其中一线降32%,二线降37%。
本期土地成交同比:整体成交同比降21%,其中一线降25%,二线降20%。住宅类成交同比降23%,其中一线降7%,二线降29%。 土地成交年初至今累计:全国16个城市12年至今累计成交土地同比升1%。其中一线同比降24%,二线同比升10%。住宅类用地累计成交同比降6%。其中一线同比降32%,二线同比升1%。 累计土地成交金额:全国16个城市累计土地成交金额同比降20%,一线城市累计同比降40%,二线城市累计同比降6%。 土地财政:16城市12年前3Q土地成交金额占地方财政比重均下降,其中大连(-74%)、苏州(-64%)、杭州(-62%)、宁波(-44%)。
成交价格及溢价率:本期全国16 个城市平均楼面地价环比升58%,同比升31%。住宅用地平均楼面地价环比升20%,同比升34%,广州、南京、重庆、深圳溢价率分别为47%、33%、26%、19%。
流拍情况:本期2 宗土地流拍。12年至今累计流拍296 宗, 占推出宗数的3.4%,其中住宅流拍103 宗。 板块估值安全边际:12年PE主流公司11倍,RNAV折41%。一线9倍,RNAV折33%;二线10倍,RNAV折36%;三线12倍,RNAV折32%;地产+X 10倍,RNAV折51%;商业PE 14倍,RNAV折46%。
本期土地市场推地力度略有下降。成交方面看,部分开发商经过3Q集中拿地,成交略显放缓,但资金充裕的龙头拿地仍非常积极。本期万科拿地57万方,13亿,楼板价2304元/平;保利拿地46万方,11亿,楼板价2459元/平;金地拿地9.5万方,3亿,楼板价3206元/平;招商拿地70万方,18.7亿,楼板价2667元/平 预计年底供地量将持续上升,以尽量完成全年的供地计划。预计后续如北京等前期供应严控的城市,都将持续完成年内供地。一二线城市的土地市场有望在年底迎来一波成交高峰。
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