2012-11-27中信证券--招商地产重大事项点评:大股东支持实现一线城市可持续发展
事项:公司公告全资子公司深圳招商房地产有限公司、控股子公司深圳蛇口海上世界酒店管理有限公司及深圳金域融泰投资发展有限公司拟向母公司收购其持有的海上世界片区五幅地块的土地使用权,总建面25.9万平,对应地价约39.8亿元。项目的具体位置见后文的示意图。
评论:
收购价格合理,大股东支持显而易见。本次收购对应的楼面均价约为15383元/平米。假定房价未来平稳,我们测算此次被收购五块土地对应总销售货值约121亿,假设销售的话,资产包毛利率接近50%。
我们认为,当前在公开市场上不可能以这样的预期收益率,取得一线城市的土地储备。我们判断,公司采取现金收购的方式,主要是预期向大股东发行股票的方式短期无操作可能。而公司今年预计超300亿的销售回款,也使得这种现金收购不会过分增加公司的负担。
公司凭借自身努力和集团支持,成为一线城市可持续发展的地产公司。我们注意到,整个行业都已经意识到一线城市资源的价值,因此一线城市潜力最大,拿地却难度很大。公司一方面凭借集团战略性支持,持续获取核心区域土地储备;一方面抓住公开拿地或股权收购机会,取得北京来广营、上海徐泾、深圳壹海城等土地储备,成为极少数在一线城市可持续发展的公司。
市场对公司盈利能力担心过度,公司仍有800亿权益货值的核心高毛利土地储备,未来结算毛利率预计也不会明显下降。我们认为,将公司2011到2012年的销售高增长归因为廉价处理历史遗留资源,并据此认为公司的毛利率未来可能快速下降是无依据的。尽管我们相信公司毛利率不可能维持在50%以上,但公司约800亿的权益货值高毛利项目预计仍将使公司的毛利率维持在45%上下。
2013年可销售资源充足,并将进入业绩的收获期。我们认为,2013年公司的可销售资源(含已推未销和新推)总计预计接近1000亿,全年的销售签约金额预计在450亿上下,并有可能第一次进入行业销售排名的前10名。而公司2012年全年竣工面积原计划同比增长182%,这显示了公司可结算资源十分充足。
风险提示:如果行业融资利率快速下行,则公司相对行业其他竞争对手的资金优势将不再明显。
盈利预测、估值和投资评级:考虑公司收购项目,我们给予招商地产2012/13/14年EPS为2.02/2.87/3.60元/股的盈利预测(2011年1.51元/股),NAV32.42元/股。我们认为,公司当前成长的道路,类似令天近千亿市值的香港上市公司华润置地走过的道路。我们给予公司NAV15%的折价,即27.56元/股的目标价,维持“买入”的投资评级。
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