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深圳房产7.15限购新政后,所谓利空落地是利好,正是刚需买房好时机

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发表于 2020-7-25 14:29:00 | 显示全部楼层 |阅读模式

7.15深圳“新八条”过去整整一周多,讨论还在持续,普遍观点认为,至少有几成的需求被影响,包括限购、首付增加、观望等。

一位朋友告诉我,新政后,一位刚交了定金的购房者,一边哭一边签合同,她一辈子的积蓄都投进去了,没想到迎头撞上最严调控,从没见过这种架势的她,整个人懵了,舍不得定金又担心房价下跌。

不少粉丝忧心忡忡地问:“715新政之后,深圳楼市会不会真的一蹶不振,现在到底能不能买房?”

这个问题,仔细思考了一周,最后的答案是:调控后,恰恰是买房的好时机!所谓利空落地是利好!

1、首先,从中长期看,本质上,7.15调控并没有改变深圳楼市的中长期基本面,需求并没有真正消失,而只是被压制推后了。
目前的政策其实是把需求推迟,深圳人口还会继续流入,需求会不断积累,再加上这次被压制的需求,后面可能会集中爆发。不达买房条件的人,会逐月逐月增加达到买房条件。

很多人说是炒房客造成了房子大涨,炒房客有那么大能耐08年为啥不行,炒房客只是顺势而为。房价主要是货币现象,全球大放水(网络数据,美国放水14万亿美金,欧盟也近20万亿欧元,这是什么概念,几百万亿人民币啊,09年美国仅仅只有QE几千亿美金,一旦国外有了疫苗,能控制疫情,这些热钱就会全世界冲击,目标国中,特别是中国将是重点冲击国度,不出意外2030年一定是NO1,热钱一定搬家进中国),捂得住房价吗?特别是深圳,需求太多了,抵御通胀的优质资产(房子)太少了。这个热钱冲击没有3-5年下不来。

限购后部分卖家卖了就买不回房子,只能撤盘,不满五的也有不少撤盘等满五在卖,这样一来满五和750万以下的房子,在热门地区就更少的可怜!比如大热门碧海片区仅仅只有2位数,很快就会变成个位数!这样算下来限制的需求远远小于不满足条件的盘量。

短暂横盘是买房最好时机,莫非一定要等市场反应过来又开始上涨去不断追价吗?特别是那些置换的,不断上涨的市场谁会给你时间置换?

2、其次,即使从短期看,深圳楼市的表现可能也会出乎意料的顽强。


因为,如果楼市是在一个真空环境中,这么严厉的调控,肯定可能会导致成交冰冻,但是热门区块成交量似乎没有大幅下降。
还有问题恰恰在于,我们楼市并没有在真空环境中,今年2020年全球最大的背景,就是疫情和应对疫情而导致的流动性充盈。这个流动性大浪滔天的大背景下,优质资产荒出现,各种优质资产水涨船高。所以我们看到即使经济冲击很大,但中美股市都涨的很好。

也就是说,流动性充盈之下优质资产荒的大背景,会对冲深圳调控的影响,毕竟深圳的房产可以说是中国最典型的优质资产之一。

这会让后续房价走势变的异常复杂,尤其是近期股市连续上涨,一大批优质企业上市,一个新兴的科技造富运动刚刚开始,深圳是最受益的城市之一。

3、今年是个特殊的年份:深圳经济特区成立四十周年,深圳人普遍预期下半年深圳会受到大礼包。如果真有大利好,对深圳城市价值是重大提升,也会为楼市拖底。

与此同时,今年深圳也在开展大规模的城市投资建设,最新消息是,深圳加快推进新基建,首批95个项目总投资高达4119亿元。



去看过前海建设的一定会预感到这里就是未来的世界中心,这不是瞎话,2030年GDB超越美国是确定的事情。那么前海那一片成为世界中心也之一不是瞎话!

还有宝安中心区(含碧海)为什么大涨,通过政府规划就能探究一二:珠江两岸服务中心。 人狠话不多,就这一句话,这就够了,它实际的意思就是大湾区中心。

那么一个世界中心,一个大湾区中心,还是挨在一起,这么优质的资产,聪明资金不抢才怪!这就是为什么宝中特别碧海大涨的原因,不仅仅因为腾讯岛,还有等深中大桥开通后,更利好碧海而不是中山。中山的几千万上亿的富豪多如牛毛,一定会有很多中山的富豪过来买房让一家老小在深圳享受深圳的市政,医疗等,并以宝安为据点开拓深圳乃至全国全世界的市场。深圳湾大桥开通后,4成买房客都是桥这头的,未来深中大桥开通后,可能超过这个比例。

可以预见到未来3-5年前海和宝中必然会入驻大量的企业,深圳也会流入大量的高净值,高科技,金融人才。那么接下来的问题是,这群高收入的人群,他们会选择住在哪里?买房子买到哪个片区?会买什么样品质的房子?

4、从短期供求关系看,卖房的人也少了很多。

很多人卖了房子后可能买不了房了,所以干脆不卖了。不排除个别特殊情况急于抛盘(这种情况任何时期都有),但大部分业主短期心态依然强势,成交量可能冰冻,但是价格短期横盘可能更大。

同时,或许从总量上看,需求下降要大于供应下降,但是,从结构上看依然是不平衡的——原关内的核心区域,罗湖福田南山前海包括宝中,供应依然比较稀缺,受需求下降影响没想象那么大。

而且这些区域,学校,地铁,配套完善,在新政后大家更注重现实价值的背景下,可能更加受到追捧。

换句话说,这些区域的新盘网红盘,即使需求下滑,无非也就是抢房的人少一点,但依然供不应求。


记住:每一个突发的调整期,黑天鹅的出现,只要不改变基本面,恰恰是挑选优质物业的好机会!就好像在3月份资本市场最风声鹤唳之时,买入特斯拉等优质资产的投资者,几个月已经有四五倍的收益。楼市表现不会这么剧烈,但道理是一样的!

01.

行情:流动性盛宴下的优质资产荒

今年确实是一个全球流动性盛宴下的优质资产荒。

一方面是全球流动性宽松,出现了市场上不缺钱的现象,另一方面是经济形势复杂,不确定性强。这种情况下,持有现金并非一个很好的选择,催生出了强烈的避险需求。因而两相作用下,结果就是“优质资产荒”。


像这两天最新的消息是,蚂蚁集团在A股上市,看看大家的反应,一夜之间,财富自由,整栋楼欢呼,亢奋的还有杭州的房价,身价暴增的他们,买房肯定是第一选择。







因为据市场人士预计,上市之后蚂蚁集团市值有望达到1.5万亿,按持股股东为3万人,那么人均为5000万,高管的财富就更恐怖了,阿里合伙人以及退役高管控制着1.5万亿里面估计70%财富,也就是50人持有大概1万亿人民币市值,人均身价在30-50亿美元规模,无数的千万富翁亿万富翁就此诞生。





再看看深圳,已经拥有308家上市公司,平均市值约为8.2万亿,数量、市值、净利均超过上海,位居全国第二,仅次于北京。


这还没结束,预计在八月份深圳特区40周年之际,也会有很多优秀的创业版企业上市,整个城市还是在进行一个巨大的造富运动。


这些都说明整个社会还是有很多新兴的财富阶层将诞生,也能看到对优质资产的需求在不断累加,尤其是豪宅的需求。





甚至上个月18号,证监会主席易会满做主题演讲时也指出:“为助力经济加快复苏,世界主要经济体纷纷出台超预期的刺激政策,可以预见,在后疫情时期,全球流动性充盈甚至泛滥是大概率事件。”说明优质资产荒的现象已经成为共识。





这种情况下,我们就需要寻找真正能够穿越牛熊、持续跑赢大盘的优质资产,可能是股市里的腾讯、平安、茅台这样的大蓝筹,也可能是楼市里的海景地铁学位房。


但是,始终觉得,股市只适合极少数弄潮儿,楼市才应该是标配,“一线城市、核心地段、优质物业”一定是中国最优质的资产之一,也是老百姓最容易把握的资产。


下面这张各类资产历年受益图,再拿出来讲下,对比中国现在的各类投资品不难发现,银行存款、投资实业、股市、p2p、黄金、虚拟货币等等,自2007年起,房价的收益基本上都是稳占前排,房地产依然是最可靠的财富仓库。





尤其大中心城市的顶级豪宅,综合价值是普通住宅无法比拟的,往往占据着最核心的资源,兼具稳定性和成长性,具备穿越牛熊周期的抗通胀能力。


回到现实市场中看,富人们正在用钱投票豪宅,二季度以来,北上广深豪宅市场成交量均创下2018年以来季度新高,其中北京豪宅市场成交量同比大增55.6%,上海同比大增63.5%,深圳同比大增83.8%,广州同比大增62%,成都同比大增28.1%。


这一现象还会增强,原因很简单,今年最大的背景还是全球性的刺激,富人的购买力不仅不会减弱,反而会逆势增强,购置资产的决心会比往年更大。

02.从近三年的深圳住宅土地供应数据上看,时间换不来空间,市场供需矛盾5年内看不到能解决的希望。


一目了然,心中一定有数了


03.

稀缺优质资产:海景房、学位房、地铁房


深圳的优质资产,其实和上海黄浦区类似,都是可以穿越投资周期的硬核资产,往往跌时抗跌、涨时领涨,即市场低迷时抗跌反涨,市场火热时表现也是龙头。


碧海,看海,3条黄金线路地铁(一号线,十一号线,15号线),全国十佳校长学校(红树林),腾讯岛,深中大桥,全世界大放水,这就是这里为什么大涨还有很多人趋之若附的原因!


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